Chute de l’immobilier : une opportunité pour acheter ?

Baisse des prix et  taux plancher… Est-ce le moment d’acheter ou est-il urgent d’attendre ?

Le malheur des uns va t-il faire le bonheur des autres ? Partant de là, le moment est-il propice pour l’achat d’un bien immobilier ? Il serait tentant de répondre par l’affirmative, mais les choses ne sont pas aussi simples que cela et de nombreux paramètres sont à prendre en compte, notamment au niveau de votre situation personnelle actuelle.

D’un côté donc, nous ne pouvons que constater que tout le secteur de l’immobilier et tout particulièrement des agences immobilières est en crise, et les choses ne semblent pas prêtent de s’arranger. Cela signifie pour les vendeurs que le délai de vente d’un bien augmente considérablement, que le niveau de prix doit bien souvent être révisé à la baisse pour augmenter ses chances, ne serait-ce que d’obtenir quelques visites. Clairement, le rapport de force entre le vendeur et l’acheteur s’inverse et passe de plus en plus entre les mains de ce dernier. Peu d’acheteurs et de très nombreux vendeurs, la loi de l’offre et de la demande vous permet donc d’envisager de réaliser une acquisition intéressante, et plus le secteur immobilier sera en crise plus cela semblera évident.

Etes-vous crédible ?

Alors qu’il y a peu, il était encore très facile de décrocher un crédit pour l’achat d’un bien immobilier, la crise financière est passée par là et change profondément la donne. Le fait que le secteur de l’immobilier, fusse-t’il américain  avec les subprimes, soit considéré comme étant le point de départ de la crise financière qui secoue actuellement toute la planète, ne joue pas en faveur des acheteurs et emprunteurs actuels.

Bien que les mécanismes de financement en question n’existent quasiment pas en France, ou tout du moins ne sont pas usités, le fait que la crise se situe à un niveau purement global et financier et non pas local et fonctionnel, fait que nous sommes directement victimes des méthodes douteuses (et c’est un euphémisme) employées par les banquiers et établissements de crédit américains. Pour vous donner une idée du problème, sachez que pas moins de 23 % des crédits immobiliers consentis aux Etats Unis depuis plusieurs années constituent des créances douteuses. Et les subprimes (des crédits consentis à des clients non solvables) ne sont pas les seuls actifs pourris actuellement en circulation, mais c’est là un autre sujet.

Donc la question, plus que jamais importante, est de savoir si vous êtes « banquable », ou autrement dit, si vous disposez d’une « crédibilité » haut de gamme pour rassurer votre banquier et le convaincre de vous prêter. Les critères d’obtention d’un prêt sont théoriquement restés les mêmes que ce qu’ils étaient il y a encore une année. Mais dans la réalité, les banques, devenues frileuses et apeurées, se montrent de plus en plus intraitables et le pourcentage de dossiers refusés a cru de façon très importante ces derniers mois. Certains établissements étant nettement plus fragilisés que d’autres, vous devez plus que jamais prendre votre baton de pélerin et aller frapper aux portes des différentes agences bancaires pour soumettre votre projet d’acquisition.

De la crédibilité des agences immobilières ?

Ces 15 dernières années, le prix de l’immobilier à véritablement explosé, et dans le même temps, le nombre d’agences immobilières à lui aussi explosé. Il n’est pas rare que dans une ville d’à peine 5000 habitant on trouve entre 5 et 10 agences immobilières. Une grande partie des vendeurs de ces agences n’ont pas une grande expérience de l’immobilier. Le marchandisation des bien immobilier s’est accru et les plus grands réseau dépensent énormément d’argent en marketing.

Cette politique du rouleau compresseur, du ratissage systématique, a concouru à un surenchérissement des prix, et des marges. Les vendeurs de biens sont se vus conseillés dans le sens où on leur promettait bien souvent une transaction à une valeur systématiquement haut placée. Avec des agences poussant comme des champignons, des efforts publicitaires plus élevés que jamais, les vendeurs ont été systématiquement sollicités à placer la barre le plus haut possible. Les prêts étant accessibles de façon relativement aisée, mais avec en contrepartie un allongement significatif des durées de remboursement, toutes les données étaient en place pour que ce cercle « vertueux et valorisant » du métier et des biens continue. De là à prêter aux acheteurs au delà de leurs capacités de remboursement, il ne restait qu’un pas… que les américains ont franchi avant nous.

Résultat, les agences immobilières, structurellement fragiles, ferment par centaines et semblent disparaître presque aussi vite qu’elles sont apparues. Que vous soyez acheteur ou vendeur, inutile de vous dire qu’il n’est pas anodin de vous adresser à un professionnel plutôt qu’à un autre. Disons que l’ancienneté de l’agence est l’un des points les plus rassurants, mais ce n’est pas le seul critère à prendre en compte.

N’allez pas penser qu’il s’agit ici de tirer à boulets rouges sur ceux que l’on nomme les « négociateurs », il s’agit la plupart du temps de personnes bossant dur, bien au delà des 35 heures théoriques, mais bien souvent aussi de personnes prises dans un engrenage concurrentiel assez délirant. Tout cela parce que d’un point de vue purement théorique, les grands groupes privilégient une politique de « présence systématique » sur le terrain et de profitabilité à court terme. Investir sur une « force de vente » n’est pas forcément synonyme d’investissement en « capital humain » au sens noble que sous-tendrait la logique de « service » de cette profession. D’ailleurs quand l’aspect financier prédomine sur l’aspect métier, on retrouve les ingrédients qui aujourd’hui torturent l’establishment bancaire mondial.

L’étau des taux

Les conditions d’obtention de votre crédit sont également l’un des facteurs les plus importants à prendre en compte. Ces derniers mois les taux ont eu tendance à être considérablement relevés, ce qui au final fait que le gain réalisé en regard de la baisse de prix des biens immobiliers est perdu à valeur à peu près équivalente en montants d’intérêts qu’il faudra payer pour effectuer le remboursement de votre emprunt. Autrement dit, moins vous serez contraint d’emprunter, plus vous ferez une bonne affaire. Et plus vous serez contraint d’emprunter sur une période longue, plus le niveau élevé des taux d’intérêts sera pénalisant pour vous. La bonne nouvelle pourrait venir d’une répercussion de la baisse d’intérêts interbancaires, le niveau de rémunération du Livret A devant être très prochainement revu à la baisse, il serait logique que le prix de location de l’argent soit lui aussi révisé à la baisse, mais cette approche mathématique n’est pas forcément celle qui sera mise en place par les banquiers.

On ne le répètera sans doute pas assez, mais le marché étant turbulent et difficile, il vous faut à tout prix négocier aussi bien avec votre banquier qu’avec votre agence immobilière. Les agences immobilières ont eu tendance pour certaines à appliquer des taux de commissions qui n’ont plus aucune logique compte tenu de la révision de la situation économique. Un marché « porteur » les a amenés non seulement à surévaluer les prix de vente, mais également les taux de commissions. N’oubliez pas qu’au final, qu’il s’agisse des intérêts versés au banquier ou des commissions prélevées par les agence, il n’y a qu’une seule personne qui paye, c’est vous.

Pourquoi alors acheter maintenant ?

Si vous n’achetez pas, il y a fort à parier que l’alternative sera que vous continuiez à payer chaque mois un loyer à votre propriétaire. Le critère le plus important donc après votre crédibilité bancaire et l’opportunité de trouver un bien à un prix correct, est donc le montant actuel de votre loyer, et le prix éventuel d’un nouveau loyer si vous deviez déménager. Or, le prix des loyers est toujours très élevé et ne semble pas être révisé à la baisse dans des proportions équivalentes à celles des baisses enregistrées pour le prix de l’immobilier à la vente. Cela signifie que « mécaniquement » il devient plus intéressant de devenir propriétaire que de rester locataire. L’exception est bien sûr levée si vous profitez actuellement d’un loyer particulièrement bas.

Une offre de vente pléthorique, une marge de négociation particulièrement élevée, des taux d’emprunt encore corrects même si ayant sensiblement augmenté ces derniers mois, un prix alternatif de location de plus en plus prohibitifs, tous ces éléments plaident en faveur du choix de réaliser un achat, pour autant que l’on dispose des éléments suffisants pour convaincre un banquier.