CREDIT HYPOTHECAIRE RECHARGEABLE

Originaire des pays anglo-saxons (equity release), cette technique constitue l’innovation majeure de l’ordonnance du 23 mars 2006. Les conditions de constitution d’une hypothèque rechargeable sont posées par l’article 2422 du Code Civil. L’hypothèque garantissant un crédit immobilier initial pourra servir de gage à un ou plusieurs autres prêts, à l’exclusion du « crédit renouvelable » (Code de la Consommation, art. L. 313-14, al. 2) au fur et à mesure de l’amortissement du crédit initial. Le rechargement de l’hypothèque, qui n’est qu’une faculté, devrait faciliter l’accès au crédit à des personnes ayant des revenus irréguliers mais disposant d’un bien immobilier avec un volant de recharge suffisant.

Le montant du nouveau prêt, pouvant aussi bien financer des investissements patrimoniaux, professionnels ou des achats d’ordre personnel, est plafonné à la quotité déjà amortie du prêt immobilier initial garanti par l’hypothèque et peut être souscrit auprès de tout établissement de crédit. L’emprunteur est donc libre de recharger son hypothèque auprès de celui de son choix.

Le crédit est dit « rechargeable » car à mesure que le capital emprunté au titre du premier crédit hypothécaire est remboursé, l’emprunteur reconstitue une réserve de crédit (« volant de recharge ») qui est garantie par l’hypothèque initiale.

Comme l’acte constitutif d’hypothèque rechargeable, la convention de rechargement doit revêtir la forme notariée, que celle-ci soit passée avec le créancier originaire ou avec un nouveau créancier (Code civil, art. 2422, al. 3). Pour être opposable aux tiers, la convention de rechargement doit être publiée à la conservation des hypothèques : sa publication détermine, entre eux, le rang des créanciers inscrits sur l’hypothèque rechargeable (Code civil, art. 2422, al. 5).

L’hypothèque rechargeable est ouverte aussi bien aux professionnels qu’aux consommateurs. Mais, pour ces derniers, le Code de la consommation prévoit un certain formalisme afin de s’assurer de leur consentement éclairé. En effet, lorsque l’hypothèque rechargeable est destinée à garantir un crédit à la consommation ou un crédit immobilier consenti à un particulier, l’offre préalable de crédit remise à l’emprunteur doit être accompagnée d’un document intitulé « situation hypothécaire » comportant certaines mentions obligatoires énumérées par l’article L. 313-14-1. A défaut, le prêteur est passible d’une amende de 3 750€; en outre, il est déchu du droit aux intérêts et l’emprunteur n’est tenu qu’au seul remboursement du capital suivant l’échéancier prévu (art. L. 313-14-2).

Les entrepreneurs individuels bénéficient, eux aussi, de ce dispositif protecteur lorsqu’ils concluent un prêt garanti par une hypothèque rechargeable inscrite sur l’immeuble où ils ont fixé leur résidence principale (Code de commerce, art. L. 526-5 nouveau).

Précisons que, dans le même esprit de protection de l’emprunteur, il n’est pas possible de recharger une hypothèque pour garantir un « crédit renouvelable » (Code de la Consommation, article L. 313-14, al. 2).