L’ « adjudication » est une vente aux enchères publiques. Il existe trois formes de vente immobilière aux enchères par adjudication :
- Les ventes judiciaires qui ont lieu au sein d’un Tribunal de Grande Instance qui est une juridiction civile. Chaque tribunal organise à date fixe une vente aux enchères immobilières suite à des saisies ou des successions (les héritiers peuvent retirer le bien de la vente s’ils ne l’estiment pas suffisamment élevé). Le recours à un avocat est obligatoire. Les ventes judiciaires sont annoncées par affichage au Palais de Justice. L’avocat du vendeur doit passer un avis de vente ou une annonce légale dans les journaux d’annonces légales. L’annonce précise l’adresse du bien, sa description, sa mise à prix, les conditions de la visite, les coordonnées de l’avocat en charge de la vente.
Le cahier des charges qui décrit le bien, ses caractéristiques ainsi que les servitudes et contraintes – notamment d’urbanisme – qui s’y rattachent et fixe en outre, pour les acquéreurs potentiels, la mise à prix, le montant de la consignation pour participer aux enchères ainsi que les charges et conditions de la vente est à la disposition du public chez l’avocat ou au Greffe du Tribunal. Avant l’adjudication, un chèque certifié d’un pourcentage de la mise à prix (5 à 20 %) doit être déposé qui est restitué s’il n’y a pas d’achat. Les ventes se font « à la bougie », un rituel très ancien destiné à donner le temps de la réflexion aux enchérisseurs : on allume une petite mèche qui matérialise le début des enchères. Au cours de ces enchères, chaque mèche (ou feu) qui s’éteint est remplacée par une nouvelle. Après l’extinction de deux feux successifs, matérialisée par la fumée qui s’en échappe, et sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion, l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur. Si l’adjudicataire s’avère incapable de payer le montant de l’adjudication et des frais, le bien est remis en vente pour sa mise à prix initiale. L’adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère. - La vente notariale. Les ventes notariales sont des ventes volontaires. Elles sont affichées à la Chambre Notariale. Le notaire organise les enchères au sein de la Chambre Notariale (une par préfecture). Lors d’une mise en vente publique volontaire, le propriétaire, de son plein gré, décide de recourir à ce mode de vente. Il y a lieu de souligner qu’il reste dans ce cas libre de requérir ou non l’adjudication, dans l’hypothèse où les amateurs n’offriraient qu’un prix inférieur à la valeur normale du bien. Le notaire ne procédera donc à l’adjudication définitive qu’avec l’accord formel du vendeur. Cette vente se réalise généralement en une seule séance et, si le prix atteint n’est pas satisfaisant, le bien sera retiré de la vente soit définitivement, soit pour être mis en vente de gré à gré.
- Les ventes des Domaines gèrent le patrimoine des administrations et vendent de tout (mobilier, matériels, véhicules, biens immobiliers…). Elles sont annoncées sur le site Internet des Domaines.
Dans les ventes aux enchères amiables, l’absence d’enchère laisse le vendeur avec son bien. Par contre, dans les ventes judiciaires, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire d’office pour le montant de sa mise à prix.
Les deux dernières formes de vente par adjudication (notariale et Domaines) ne nécessitent pas la présence d’un avocat. Celui qui a porté l’enchère la plus élevée emporte la vente et devient adjudicataire.
La vente n’est définitive qu’après dix jours pour les surenchères. En effet, les ventes réalisées font l’objet d’une publicité destinée à permettre d’éventuelles surenchères. Toute personne, durant ce délai, peut faire une surenchère sur une mise à prix supérieure de 10% au prix d’adjudication initial. Une nouvelle et dernière vente est alors organisée. Les adjudications sont pour la plupart soumises à une clause de surenchère. La faculté de surenchère est inscrite dans le cahier des charges de la vente. Dans ce cas le jour de la vente, le bien est adjugé provisoirement sous condition suspensive de non-surenchère. Il n’est pas possible de faire une nouvelle surenchère sur une adjudication prononcée après surenchère.
L’absence de surenchère est constatée par un simple procès-verbal notarié, l’intervention des parties n’étant pas nécessaire. Quand il n’y a pas de surenchère, l’adjudicataire est considéré comme ayant eu la propriété définitive de l’immeuble dès le jour de la vente.
Si l’adjudicataire ne peut payer le prix et les frais, le bien est remis en vente à sa mise à prix initiale, c’est ce qu’on appelle « la folle enchère ». Si elle est supérieure au premier prix d’adjudication, la différence est retenue sur le remboursement du chèque versé par le premier adjudicataire.
La décision constatant le dernier enchérisseur, qui devient l’adjudicataire « , constitue un jugement.