La V.E.F.A (Vente en l’état futur d’achèvement), ou « achat sur plan« , est un des contrats les plus utilisés en matière d’achat neuf.L’article 1601-3 du Code Civil (Loi n° 67-3 du 3 janvier 1967) la définit en ces termes : « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.
Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. » Elle est confirmée par L’article 261- 3 du Code de la Construction et de l’Habitation : « Ainsi qu’il est dit à l’article 1601-3 du Code Civil : « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».
Le logement vendu peut être un appartement (cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des « lotissements en village », ou des copropriétés horizontales).
Le vendeur choisit librement l’architecte et les entreprises qui vont intervenir. Il signe les conventions avec eux et effectue la réception des travaux qu’ils ont dirigés ou faits, même ceux exécutés à la suite des réserves faites lors de la réception. L’acquéreur ne peut donc prendre aucune initiative dans la conduite des travaux, le vendeur étant seul lié par les devis et marchés.
L’opération comporte deux étapes distinctes :
Première étape
Signature d’un contrat de réservation ou contrat préliminaire :
Il s’agit du contrat par lequel un acheteur réserve l’achat éventuel d’un logement à un constructeur/promoteur (le vendeur) en lui fournissant un dépôt de garantie. Si le délai de la vente est inférieur à un an, le montant du dépôt de garantie doit être inférieur ou égal à 5 % du prix prévisionnel prévu et si le délai de la vente n’excède pas deux ans, il doit être inférieur à 2% du prix prévisionnel prévu. Au-delà de deux ans, aucun dépôt n’est exigé. Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution du dépôt de garantie est de trois mois à compter de la demande faite au vendeur par lettre recommandée. Il est intégral, sans retenue ni pénalité. Si par contre le réservataire refuse de signer l’acte définitif sans motif légitime, il perd son dépôt de garantie.
Deuxième étape
Signature du contrat de vente définitif : Ce deuxième contrat est conclu une fois le programme de construction déterminé, lorsque la construction peut commencer. Le texte du projet d’acte de vente doit être envoyé au réservataire par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature. A partir de là, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans l’accord de l’acquéreur. Il doit être conclu par acte authentique chez un notaire et doit contenir également des mentions obligatoires.
Dans ce type de vente, le paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement légal (sauf cas particulier) est le suivant :
- 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées ;
- 70 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture et réalisation de l’étanchéité des terrasses) ;
- 95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5% étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Des pénalités en cas de retard de paiement de l’acheteur sont souvent prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser.
Une clause résolutoire du contrat est également prévue. Elle a pour effet de faire annuler le contrat en cas de non-respect des obligations de l’acquéreur.
Toutefois, cette clause résolutoire ne joue qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux, l’acquéreur pouvant pendant cette période saisir le juge afin d’obtenir des délais de paiement.
En matière de construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation). Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH). Le constructeur ne peut pas refuser de payer les pénalités de retard du fait d’un retard dans la livraison dès lors que celui-ci ne résulte pas d’un cas de force majeure.
Les pénalités forfaitaires prévues au contrat sont prises en charge par le garant dès lors que le retard de livraison excède trente jours.
Cas particuliers n’engageant pas la responsabilité du promoteur si :
- le retard est du à des intempéries,
- des journées de grèves ont perturbé l’avancement du travail,
- des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont du être réalisés.
Des garanties d’achèvement ou de remboursement sont données à l’acquéreur. Elles sont prévues par les articles L 261-10 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation. La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées (sous la forme d’un cautionnement par un organisme financier) par l’acquéreur en cas d’inachèvement. Les garanties d’achèvement et de remboursement permettent, en cas de manquement au contrat, de mettre en cause le garant. Si une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promoteur ne suffit pas, et en l’absence de garant, une assignation en justice peut être envisagée.