VIAGER HYPOTHECAIRE

Le prêt viager hypothécaire, appelé également « hypothèque inversée », est une innovation majeure de l’ordonnance du 23 mars 2006 inspiré du droit anglo-saxon (reverse mortgage). Il s’agit d’un prêt hypothécaire remboursable in fine (capital et intérêts) permettant à un propriétaire sénior de mobiliser son patrimoine immobilier – à usage exclusif d’habitation – à des fins diverses tout en conservant son pouvoir d’achat puisque le prêt n’est remboursable qu’à son décès ou en cas d’aliénation ou de démembrement du bien. Il peut surtout permettre d’améliorer ce pouvoir d’achat en utilisant le capital emprunté pour la constitution d’une rente viagère notamment.

Le viager hypothécaire permet non seulement d’apporter aux seniors un complément de retraite pour ceux qui en ont besoin, mais à d’autres qui veulent créer une entreprise d’obtenir des fonds propres ou à d’autres encore d’aider des enfants ou des petits enfants ou, tout simplement, à mieux profiter de la vie ou assouvir un désir tel que faire le tour du monde !

Régi par un nouveau chapitre du Code de la consommation (articles L. 314-1 à L. 314-20), le prêt viager hypothécaire est défini par l’article L. 314-1 comme « un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement – principal et intérêts – ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès ».

Contrairement à l’hypothèque rechargeable, qui est ouverte à tous, le prêt viager hypothécaire est destiné aux particuliers (personnes physiques, précise la loi) ; il ne peut servir à financer les besoins d’une activité professionnelle, sous peine de nullité. Toutefois, le capital emprunté sous forme de liquidités peut servir de fonds propres pour la création d’une entreprise ou le paiement d’un droit d’entré dans une franchise.

Durant tout le temps du prêt, l’emprunteur doit jouir du bien hypothéqué en »bon père de famille » et en assurer l’entretien et la parfaite conservation.

L’établissement de crédit prêteur peut exiger le remboursement du prêt, lorsque l’emprunteur n’a pas usé du bien hypothéqué en bon père de famille, c’est à dire lorsqu’il a :

  • diminué, de par son fait, la valeur de celui-ci, telle qu’elle qu’indiquée dans le contrat
  • changé l’affectation du bien
  • refusé au créancier l’accès du bien hypothéqué afin qu’il puisse s’assurer de son bon état d’entretien et de conservation.

Il est possible de conclure plusieurs prêts viagers hypothécaires ayant pour garantie un même bien hypothéqué. La dette, constituée par le principal (totalité des sommes empruntées) et les intérêts dus par l’emprunteur ou ses ayants droits, ne peut jamais excéder la valeur du bien hypothéqué.

En cas de vente ou de mutation à titre gratuit (donation, succession) du bien par l’emprunteur ou ses héritiers, le projet de cession est notifié au créancier hypothécaire. En cas de contestation par ce dernier de la valeur du bien fixée dans l’acte de cession, il est procédé à l’estimation du bien par un expert choisi d’un commun accord par le créancier et l’emprunteur (ou désigné par un juge sur requête).

Si la valeur du bien s’avère finalement inférieure à cette estimation, la créance du prêteur est alors plafonnée soit :

  • au prix d’adjudication du bien si le créancier hypothécaire fait procéder à la saisie et à la vente aux enchères du bien ;
  • à la valeur d’expertise du bien si le créancier hypothécaire demande l’attribution judiciaire du bien.

Lors du décès de l’emprunteur ou du dernier vivant des co-emprunteurs, les héritiers peuvent rembourser la dette plafonnée à la valeur du bien estimée au jour de l’ouverture de la succession. Cette estimation est réalisée, si besoin, par un expert choisi d’un commun accord par le créancier et l’emprunteur ou désigné par un juge sur requête.

A défaut, le créancier hypothécaire peut :

  • poursuivre la saisie et la vente par adjudication du bien (vente aux enchères),
  • se voir attribuer la propriété du bien par décision judiciaire ou en vertu d’un pacte commissoire.

Il en est de même lors d’une succession vacante (sans héritier).

Un prêt de restructuration, qu’il s’agisse d’un rachat de crédit immobilier ou d’un rachat de crédit consommation, peut parfaitement bénéficier de l’hypothèque rechargeable.

Voir également : « Crédit hypothécaire inversé ».

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