Le choix du type de taux pour un rachat de prêt immobilier doit tenir compte des paramètres suivants :
Le taux fixe
Le taux fixe est sûr puisqu’il permet d’obtenir une mensualité qui restera constante de la première à la dernière. Il est ainsi possible de faire des projections budgétaires et de faire coïncider la mensualité avec ses capacités de remboursement (taux d’endettement). Le coût du crédit est déterminé à l’avance. Les deux seuls inconvénients sont les suivants :
- En cas de baisse des taux, l’emprunteur n’en bénéficiera pas.
- Pour un montant global de prêt identique, la mensualité sera plus élevée avec un taux variable et risque ainsi de dépasser la capacité d’endettement de l’emprunteur qui verra son crédit refusé.
Le taux révisable
Le taux révisable comporte un risque spéculatif puisqu’il peut, en cas de tension des marchés monétaires entraînant une hausse durable des indices, entraîner à la fois une augmentation importante des mensualités qui pourrait déséquilibrer le budget de l’emprunteur et du coût total du crédit si, sur sa durée d’amortissement, les hausses l’emportaient sur les baisses.
Le taux révisable capé permet de plafonner des hausses trop fortes. La visibilité est limitée et ce type de taux ne doit pas dépasser des durées de l’ordre de cinq ans. En outre, il est indispensable pour l’emprunteur d’avoir un minimum de connaissances économiques et financières pour suivre les évolutions de la conjoncture et, dans toute la mesure du possible, anticiper les hausses en transformant, au moment le plus opportun, son taux révisable en taux fixe.
Cette possibilité existe généralement dans les contrats, on parle alors de « renégociation de crédit dans les termes du contrat », mais l’indice servant de base à la transformation prévu pour fixer le taux n’est pas toujours intéressant par rapport au marché, d’où souvent l’intérêt de préférer à cette renégociation un rachat de crédit immobilier auprès d’un autre établissement par un intermédiaire en opérations de banque. Ses avantages sont de deux ordres :
- Réaliser un gain sur le coût total du rachat de crédit dans le cas où, sur toute sa durée, les hausses, tant en amplitude qu’en durées, ont été moins importantes que les baisses.
- Obtenir un montant total plus important grâce à une mensualité de départ moindre qu’avec un taux fixe et qui donc s’inscrit dans la capacité d’endettement de l’emprunteur.