Immobilier : quel montant emprunter ?

Crédit immobilier

Le calcul semble vite fait, il est plus intéressant de rembourser un emprunt pour l’achat d’un bien immobilier, plutôt que de débourser en perte sèche un loyer pour un logement équivalent.

Dans le premier cas, chaque mois l’on se constitue une épargne, voire une future source de revenu, dans le second, on se contente de payer des charges en simple compensation d’un service de location. Il est donc logique que la plupart des français aspirent à devenir propriétaires, par le biais d’un emprunt. La question est alors, sur combien de temps et quel montant emprunter !

Les différents choix à faire

Pour vous décider vous allez devoir choisir un interlocuteur, un montant d’emprunt, un type de crédit, un taux, une ou plusieurs garanties et assurances… Cela fait beaucoup de questions et autant de décisions dont les réponses sont à trouver selon vos situation actuelle, ce que vous désirez faire du bien acquis à terme, le type de bien acheté, la fiscalité particulière à ce bien, à sa zone d’implantation, à sa typologie, etc… En résumé, pour trouver les bonnes réponses, il sufit de se poser les bonnes questions et ce que nous allons faire tout au long de ce dossier.

Quel montant emprunter ?

Il existe en matière d’emprunt, une corrélation directe entre le montant emprunté, le taux d’emprunt, et le capital à rembourser. Il faut donc d’abord commencer par « borner » les choix en fonction de ce qui est « faisable ». Souscrire un emprunt revient tout simplement à rembourser par tranches (en général mensuelles), une quote-part du capital emprunté à laquelle on rajoute les intérêts, cela donne le remboursement mensuel. Il convient d’établir selon vos revenus quelle est la quote-part de ceux-ci que vous souhaitez mobiliser pour chaque mois rembourser votre emprunt. En général on considère que la capacité d’endettement des particuliers ne doit pas excéder 1/3 de leurs revenus. Si vous avez déjà contacté un emprunt pour une voiture ou que vous ayez d’autres crédits, vous devez bien entendu prendre en compte l’ensemble de ces crédits et votre nouveau crédit immobilier pour évaluer votre capacité de remboursement mensuel.

De façon générale en prend en compte un remboursement mensuel pour une somme donnée, cette somme ne variant pas dans le temps. Or, à chaque remboursement que vous effectuez, vous diminuez le capital dû sur lequel sont calculés les intérêts, et la fois suivant vous auriez logiquement moins d’argent à rembourser. Selon la formule que l’on choisit, les remboursements d’emprunts peuvent être dégressifs (on rembourse de moins en mois, progressifs, on rembourse de plus en plus, ou encore constants, dans ce dernier cas on rembourse toujours le même montant). Un emprunt immobilier étant généralement souscrit pour 20 à 30 ans, cette question n’est pas aussi anodine qu’il n’y paraît. Si vous êtes fonctionnaire et que vous anticipiez sur les dix ans à venir une augmentation planifiée de vos revenus, vous pouvez choisir un emprunt à taux progressif, si vos revenus sont amenés à rester stables, le remboursement constant est préférable, si un remboursement dégressif ne vous pose pas de problème ce sera alors la formule la plus économique, puisque vous remboursement un maximum d’intérêts et de capital les premières années.

Pour éviter les mauvaises surprises ne croyez pas que si certains organismes vous prêtent de l’argent sur 30 ans ils vous font un cadeau. En effet, vos mensualités seront « relativement » faibles, mais sachez que les premières années, disons les dix premières années, vous ne rembourserez quasiment rien en capital ! Autrement dit vous devrez presque toujours autant que lorsque vous avez commencé. Ah je vois que vous commencer à râler et à vous demander pourquoi donc ! C’est simple, le montant à rembourser et tellement élevé et la durée l’étant également, à remboursements constants, la quote-part des intérêts est extrêmement élevée les premières années comparativement au capital remboursé, alors qu’en fin de crédit vous ne payez presque plus d’intérêts puisque le capital résiduel à considérablement fondu. C’est vous dire l’intérêt de la banque finançant le prêt à vous orienter vers une durée la plus longue possible ! Sur 30 ans, les 10 premières années il vous louera de l’argent plutôt que de vous en prêter !

Pour vous donner un ordre d’idée de l’importance des ratios induits par la durée de crédit sachez qu’en passant votre durée d’emprunt de 15 à 25 ans, vous allez diminuer vos mensualités de 20 % environ, mais que cela aura pour incidence d’augmenter le coût de votre emprunt d’environ 40 % ! C’est le principe même des emprunts. De plus méfiez-vous tout particulièrement des emprunts à taux révisables, car ils pourraient alourdir considérablement l’addition en cours de route si les taux d’intérêts venaient à remonter au niveau auquel ils étaient il y a quelques années.

Concernant les taux, ils n’ont que rarement été aussi intéressants, car bas. Le revers de la médaille est que cette facilité d’emprunt à contribué à une augmentation de la demande, et de façon mécanique à une augmentation très importante ces dernières années du prix des biens immobiliers. Vous pouvez emprunter pour beaucoup moins cher, mais vous allez devoir emprunter bien davantage. Les durées des crédits ayant eu tendance a nettement s’allonger ces dernières années, on en déduit facilement que l’augmentation des prix n’a pas été compensé par la baisse des taux. D’un autre côté le montant des loyers ayant suivi le mouvement, il n’en est pas pour autant moins intéressant qu’avant de contracter un emprunt pour accéder à la propriété.

Comment donc évaluer la somme à emprunter ? C’est assez simple, d’un côté il y a l’utilisation que vous allez faire de votre argent, et de l’autre la façon dont vous allez le trouver. Nous commençons par la façon dont vous aller l’utiliser, c’est le plus simple :

  • En quoi consiste votre projet d’un point de vue financier au niveau des dépenses engendrées ?
  • L’achat d’un terrain, de frais de viabilisation, de frais de construction, de l’achat d’une maison ou d’un appartement, de travaux à réaliser, de frais de notaire, de frais d’intermédiaires (agents immobiliers)…

Il suffit de faire l’addition et vous saurez combien il vous faut. Désormais il vous reste à savoir comment vous aller trouver l’argent dont vous avez besoin ! Disposez-vous d’un apport personnel, pouvez-vous être bénéficiaire d’un prêt à taux zéro, avez-vous la possibilité d’obtenir un prêt employeur, ou un autre type de prêt à taux bonifié, disposez-vous d’un Plan Epargne Logement, ou d’un Compte Epargne Logement ? Une fois que vous avez répondu à ces questions, vous savez par simple soustraction entre les deux chiffres trouvés ce qu’il vous faut emprunter via la contraction d’un prêt immobilier classique. Lorsque vous avez fait tous ces calculs, vous avez établi ce que l’on nomme le plan de financement.



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